Kategorie: Immobilieninvest

Mark Twain war wohl kein sonderlicher Fan von Aktien. Zwar konnte er einen seiner größten finanziellen Erfolge der Beteiligung an einer Druckerei und einem Verlag zuschreiben. Diese führte ihn jedoch ebenfalls in den Konkurs und auch beinahe in den finanziellen Ruin, als der Verlag eine Fehlinvestition tätigte.

Wir stimmen Mark Twain allerdings nicht vorbehaltlos zu und betrachten sowohl die Aktieninvestition als auch den Kauf von Immobilien, denn seit jeher scheiden sich die Geister, was die renditestärkere und sicherere Investition von beiden sei. Jede der beiden Geldanlagen hat ihre Vor- und Nachteile und beide sind auch nicht für jedermann geeignet. Wollen wir also die Investments näher betrachten, und herausfinden, wann du besser in Aktien investieren solltest oder ob stattdessen Immobilien eher für dich geeignet sind.

Werfen wir also einmal den Blick auf die Details in Sachen:

– Gemeinsamkeiten (Laufzeit, Konzept, Zielgruppe, Kapitalbedarf) und
– Unterschiede (historische Renditen, Hebelwirkung, Risiko, Inflationssicherheit, passive Einkommensmöglichkeit).

Laufzeit:
Beide Anlageformen können kurzfristig und spekulativ genutzt werden aber auch mittel- oder langfristig, abhängig vom Investitionsziel.

Konzept:
Sowohl Aktien als auch Immobilien bilden Sachwerte ab. Jedoch sind Aktien stark von politischen oder gesellschaftlichen Entwicklungen abhängig. Somit sind durch Kursschwankungen sowohl erhebliche Gewinne als auch schmerzhafte Verluste möglich. Hier eine Übersicht der Entwicklungen beider Anlageformen in den letzten 3, bzw. 5 Jahren:

Trotz des massiven Einbruchs zu Beginn der Corona Pandemie hat sich der DAX bis heute mehr als erholt und befindet sich derzeit sogar auf einem historischen Höchststand. (Quelle: finanzen.net). Wer also langfristig anlegt und bei Kurseinbrüchen nicht in Panik verfällt, kann durchaus respektable Renditen einfahren.

Betrachten wir zum Vergleich die Preisentwicklung für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen seit 2016, stellen wir fest, dass die Corona Pandemie nur minimale bis keine Preisverfälle zur Folge hatte. Auch diese Anlageform kann also dazu genutzt werden, langfristige Wertsteigerungen zu erzielen und ist damit ein hervorragendes Instrument zur Absicherung im Rentenalter.

Zielgruppe:
Die Zielgruppe ist bei beiden Anlageformen in etwa identisch und beide sind bereits schon bei mittlerem Einkommen erschwinglich. Ein Fondssparplan ist bereits ab einer monatlichen Einlage von 50,00 € möglich. Auch bei Immobilien sind 100 % – Finanzierungen und somit ein positiver Cash – Flow bei monatlichen Belastungen unter 100 € möglich (Bonität und stabiles Einkommen vorausgesetzt).

Hebelwirkung = Leverage Effekt:
Darunter versteht man die Steigerung der Rendite durch Einsetzen von Fremdkapital.
Solange die Zinskosten für Fremdkapital unter den Zinserträgen liegen, spricht man vom positiven Leverage – Effekt.
Bei Immobilieninvestments erzielt man diesen durch die Aufnahme eines üblichen Bankkredits. Bei Aktien besteht zum einen die Möglichkeit des Ankaufs von Derivaten (= Kaufoptionen), die preislich unter dem Wert der eigentlichen Aktie gehandelt werden oder durch Einsetzen eines Lombardkredits (= meist kurz- oder mittelfristiger Kredit, wobei hier bewegliche Sachwerte, z.B. Aktien als Sicherheit verpfändet werden); dies ist jedoch meist mit hohen Kosten verbunden und es besteht darüber hinaus das Risiko eines Totalverlustes; daher für Anfänger keinesfalls zu empfehlen!
Bei Immobilien ist im Gegensatz dazu kaum mit Wertverlust zu rechnen und dieses Investment stellt sich somit deutlich sicherer dar.

Renditen:
Die historischen Renditen aus DAX und Dow Jones ergeben im Durchschnitt seit dem Jahr 1896 einen Wert von etwa 6-9 %, abhängig davon, ob die Dividenden in die Berechnung einfließen oder nicht. Je nachdem, ob man bei Immobilien auf Langfristigkeit baut (historische Renditen liegen hier bei etwa 7,8 %) oder via Fix & Flip (= kaufen – renovieren/aufwerten – mit Gewinn verkaufen), werden im Idealfall Renditen von bis zu 20 % erzielt.

Inflation und die Auswirkungen:
Seit einigen Jahren und verstärkt seit der Coronakrise wird durch die Zentralbanken weltweit immer mehr Geld in den Geldkreislauf gepumpt, um die Weltwirtschaft zu stützen und in Gang zu halten. Dies führt unweigerlich zu einer Entwertung des Geldes, der sogenannten Inflation und zu steigenden Preisen bei Sach- und Vermögenswerten. Investiert man in Aktien von stabilen, marktbeherrschenden und global wirkenden Großunternehmen, so steigt auch hier der Wert der Aktien, da die erhöhten Preise von diesen Unternehmen eher an die Kunden weitergegeben werden können, als von kleineren Unternehmen, die mit geringeren Margen operieren müssen. Ausschlaggebend ist also die Auswahl der Wertpapiere.
Auch Immobilien bleiben von den negativen Einflüssen der Inflation nahezu unberührt und profitieren ebenso wie Aktien von steigenden Preisen.

Passive Einkommensmöglichkeit:
In diesem Bereich punktet die Investition in Immobilien weit vor den Aktien.
Das stabile Einkommen durch die erwirtschafteten Mieten machen es möglich, auch bereits bei nur einer Anlageimmobilie passives Einkommen zu erzielen. Ist man darüber hinaus in der Lage, weitere Immobilien günstig zu erwerben, so kann dieses Einkommen dadurch skaliert und u. U. zur Haupteinnahmequelle werden.
Entscheidet man sich hingegen für die Aktieninvestition, so kann passives Einkommen lediglich durch die Ausschüttung von Dividenden erzielt werden. Dafür muss man sich jedoch vor dem Kauf bewusst entscheiden, da Wertpapiere entweder auf Wertsteigerung oder auf Gewinnausschüttung angelegt sind.

Fazit:
Beim Vergleich Aktien vs. Immobilien hat unserer Meinung nach eindeutig die Immobilieninvestition die Nase vorn. Sie vereint sämtliche Vorteile der Aktie, wie z. B. hohe Renditen mit dem geringen Risiko z. B. bei Nutzung des Leverage Effekts. Gerade also für Neuinvestoren bietet sich diese Geldanlage nahezu an, allerdings auch nicht, ohne sich auf jeden Fall die Unterstützung von Experten zu sichern.
Es spricht darüber hinaus auch nichts gegen die Kombination der Investition in Aktien und in Immobilien. Im Gegenteil: dies könnte sich durchaus als höchst sinnvolle Lösung anbieten:
Wirtschaftlicher Abschwung bringt in der Regel Zinssenkungen mit sich, welche sowohl die Voraussetzung für günstige Immobilienkredite darstellen. Befindet sich die Wirtschaft hingegen im Aufschwung, profitieren sowohl Aktien als auch Immobilien von der Wertsteigerung.

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